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はじめに
不動産賃貸業は、ほぼ不労所得
不動産賃貸業という言葉を聞いてどういうイメージを持っていますか？
ボクが自分自身で不動産賃貸業を始める前は、次のように思っていました。
オーナーさんが、寝ていても、遊んでいても、入居者さんがオーナーさんの銀行口座にお金を振り込んでくれる商売。いわゆる不労所得ってやつだ。いいよなぁ・・・
そして、実際に自分で不動産賃貸業を運営をしてみて感じたことは、運営前に思っていたイメージとほとんど変わらなかったということです。
本当に仕組みさえ作れれば「ほぼ不労所得」です。
実際にやることは、退去後のリフォーム・入居付けの営業・確定申告・通帳記帳みたいな感じです。退去が無ければ、しっかりお金が支払われているか通帳記入するだけの月もあります。
勉強しない人にはオススメしない
上の説明を見て、不動産賃貸業って楽ちんなんだぁ～www
って思っちゃった人。ゴメンなさい。ゴメンなさい。
ほぼ不労所得ということは、間違いない事実だと思います。でもそれは、勉強して仕組み作りを作れた人は、ほぼ不労所得ということです。なぜなら、この業界は知らないことがあるといろんな場面でお金を搾取されるカモにされる可能性があるからです。
例えば、中古物件を買うとき、家賃を決めるとき、リフォームを頼むとき、相場を分かっていないとどうなりますか？高い金額で買わされて、めちゃくちゃ高いリフォームを吹っ掛けられますよね。こういう時は、相場を調べなければいけません。そういう一つ一つの積み重ねの勉強が稼げる大家になっていくのです。
最初の物件買うまでは耐えよう
ボクが不動産賃貸業の存在を知って、「物件を買おう」と決意したのが、2011年の29歳の頃でした。それから、最初の物件を買ったのが2016年なので、５年という長い時間を使ってしまいました。なぜ、ボクがここまで時間をかかったのかというと、理由は２つありました。
①頭金がなかった
②とにかくビビッていた
本当に20代の頃はパチスロ大好きでギャンブルにお金を投じていたので、これで儲かるわけもなく、本当に手元にお金がありませんでした。そして、29歳の頃のボクの貯蓄額は100万円。これでは、不動産は買えません。さらに、20代の青年にとって2000万円とか3000万円とか訳の分からない桁数の不動産価格の数字を前にとにかくビビッておりました。
そんなこともあり、最初のアパート買うまで５年。５年かかりました。（勉強家の資金がある人は即効買えると思います！）
普通の家庭で育ち、普通の学歴で、特別に何も持っていない。そんなボクでも、家賃収入を頂く立場になることが出来ました。もちろんあなたにも自由になれる権利はあるはずです。それでは、一緒に勉強してサラリーマン卒業を目指していきましょう！
本を読もう
最低20冊読もう
不動産賃貸業をはじめるにあたって、ボクもあなたと同じようにいろんな本やブログを読み漁り、自分自身で自分を鼓舞してきました。そして、あるブログでこう書いてありました。
「いまから不動産賃貸業をはじめようと思っているのであれば、不動産に関する本を最低20冊は読んでください」と。
真面目なボクはその言葉を信じて本屋で立ち読みして、気にいった本は購入するということを繰り返していきました。そして、ボクがいままで読んだ本は、累計100冊に達しました。とにかくビビッていた時代もありましたが、そのビビりが解消されていったのは言うまでもありませんねｗ
金持ち父さん貧乏父さんを読もう
サラリーマン卒業したいのにも関わらず、もし読んだことがないのであれば、いますぐ読んでほしい。
読んでほしいではないな。「読め！」
そういう本を２冊紹介します。
①金持ち父さん貧乏父さん
②金持ち父さん貧乏父さん、若くして豊かに引退する方法
ボクはこの２冊から、衝撃を受けました。なぜ、いまお金で苦しんでいるのか？なぜ、いま時間で苦しんでいるのか？正直、定年までサラリーマンとして生きていくしかないのだろうと思っていた負け組のボクが、「人生逆転出来る」と思えたのはこの２つの本があったからでした。
簡単にまとめると、お金持ちになる人の考えを知らずに生きていると、様々な場面で貧乏になっていってしまう選択肢を選んでいきます。お金持ちが、お金持ちになれたのには必ず理由があります。なぜお金持ちがお金持ちになれたか？あなたは知っていますか？知らないのであれば必ず読むべきです！
金を貯めよう
家賃を減らそう
不動産を買うためには、ある程度の現金が必要です。ということは、いまから何かを切り詰めていきながら現金を手元に残していかなければなりません。
生活していくうえで一番かかる費用って何ですか？
これは家賃です。
家賃があなたが貯金を出来ない原因になっていることは間違いないです。ちょっと見栄をはって高い家賃設定になっていませんか？実家から通えるのにも関わらず、一人暮らししていませんか？家賃が高いなら、今度住む場所は安く抑えましょう。仕事場まで実家から通える人は実家に住みましょう。
ボクの場合だと、不動産を買うことを決意してから、両親に頼み込んで「お金ががないんで同じ家に住まわさせて下さい！」と頭を下げました。しかも、嫁に一緒だったので周りからは、結構ビックリされました。しかし、その行動もあり４年間で６００万円の頭金を作ることが出来ましたよ。
車はボロに乗ろう
あなたの車は何ですか？
ここで「新車である程度いい車に乗っています！」って方は、経済的自由を勝ち取ることはかなり難しくなります。なぜかというと、資産価値が減り続けるものに対して毎月高額のローンを支払っているからです。
お金持ちになる人は、「毎月自分のポケットにお金を入れてくれる」ものを買い、貧乏な人は、「毎月自分のポケットからお金をとっていく」ものを買います。しかも、毎月のローンが高額であればあるほど貧乏になっていきます。
車はボロでいいじゃないですか？
稼いでからいい車に乗ればいいんです。いまは、お金を貯めるときです。これを出来るか出来ないかであなたの今後は変わってきます。ちなみにボクは、もう誰が見てもモテなそうなボロに乗ってましたし、いまは父親のプリウスを格安で譲り受けて乗っています！
格安スマホにしよう
携帯会社は格安スマホ会社と契約することを強くオススメします。
なぜなら、ソフトバンクからYモバイルに変えたボクの感想からすると、全然使い勝手が変わらないからです。夫婦２人で23000円払っていた携帯料金が、11000円（嫁の新機種代込）くらいになったので、12000円毎月残すことが出来ています。それなのに、ソフトバンク使っているときと使用感が全く変わらなかったのです。
なので、格安スマホにしてない方、いますぐ変えるべきです。ドコモの新料金プランをツイッターで検索したら、「安くない！むしろ高くなる！」という怒り心頭の声も多く寄せられています。格安スマホにすればいいんですよ。ストレスないですよ。
物件を見よう
ネットで検索しよう
不動産の本も２０冊以上読みました。金持ち父さん貧乏父さんも読みました。お金を貯める仕組み作りが出来ました。
次は、物件検索です。
ここであなたに養ってもらいたいのは、相場感です。この物件が安いのか？高いのか？
例えば、「コカ・コーラ」ペットボトル500mlが50円だと安く感じますよね。しかし200円だとどうですか？めちゃくちゃ高いですよね。
なぜこれが分かるのかというと、あなたが「コカ・コーラ」という商品の相場感を持っているからです。これを不動産でもやってほしい、ということです。実際にいろんなサイトで情法が出回っているので、自分が購入したいと思っているエリアと物件を検索しまくって自分のレベルを上げていきましょう。
オススメサイトはこちら
アットホーム
楽待
健美家
資料を請求しよう
「この立地でこの物件は安くない？」
「この物件だったら運営できるかも？」
こういう判断が出来るようになったら、あなたの相場感のレベルが上がってきた証拠です。次にやることは、資料請求です。不動産屋さんに電話でもメールでもいいので物件の資料を下さいと問い合わせてみてください！
ちなみにボクのオススメは出来るだけ電話で問い合わせするようにしています。なぜかというと、電話のほうがその不動産業者の雰囲気や人柄を掴めるからです。これから交渉する人がどういう人か分かると今後の交渉が有利に運べると思うからです。
資料一覧
①レントロール
②レントロール
③登記簿謄本
④土地・建物評価額
⑤建物、居室修繕情報
※重要
もし、初回の資料請求でやりとりをした不動産業者は交渉決裂したとしても、次回以降あなたの重要なパートナーになる可能性があります。不動産投資家としてやっていくには、不動産業者から「あの人だったら紹介したい」と思われるような人でなければなりません。横暴な態度や失礼な振る舞いをしないよう心掛けましょう！
現場で物件を見よう
ここまできたらさらに詳しく自分が最初に買いたい物件のイメージも浮かんできたことでしょう。次にやることは、その物件の現場まで足を運んでほしいということです。特に、自分の住んでいるエリアで物件を購入しようと思っている方は必ずやってください。
そこで、確認してほしいことは、①立地②周辺状況③補修の有無④駐車場の有無⑤管理状況⑥空室状況、です。
不動産は物件も持ってからは、実際にしなければいけない業務は非常に少なくなります。しかし、物件も持つ前は分析や調査をしっかりやらなければ、あとで大きな損失を生みます。だからかこそ、現地調査はかなり重要視して取り組んでください。
銀行マンと仲良くなろう
紹介してもらう
不動産を購入するにあたって、よっぽどの自己資金があるという人以外は、金額が高額なので融資を受けると思います。業界でいうアパートローンってやつです。
銀行員からすると、何も物件を持っていない人＝実績のない人が、急に銀行に現れて「アパート買うのでお金を貸してください」といったところでなかなか貸してくれません。しかし、これが実績のある人からの紹介だと別です。「あの信頼できる大家さんが紹介してくれた人なら間違いない、前向きに頑張ろう」と思うわけです。
なので、もし、あなたがもし知り合いの大家さんとか、社長さんとかのコネクションがあるのであれば、絶対に紹介してもらいましょう！ちなみにボクもコネクションがなかったので、いつもアンテナを張りまくっていました。すると、不動産屋の社長さんと知り合いになり、銀行マンを紹介してもらうことが出来ました。最初の物件は、この銀行マンから融資を受けました！
不動産業者を頼る
もしどうしても紹介を見つけることが出来ない！そんな方は、不動産業者を頼ってみてください！
どの不動産業者もお付き合いのある銀行や信用金庫があるので、そこを通して紹介をもらえれば融資を受ける確率は上がります。ちなみにボクも２棟目３棟目の戸建は、１棟目で融資を受けた地銀よりも販売業者さんから紹介してもらった地銀のほうが、安い金利で融資を受けれました！
買い付けを入れよう
購入金額を決める
不動産関係の本もめちゃくちゃ読みました。お金もたくさん貯めました。そして、相場感もついたあなたは、利回りや返済比率などから「これくらいの金額なら運営できるかも」と購入したい金額を掴めたと思います。
また、もし外壁塗装や水回り、シロアリを含めた等の改修工事を必要とするならば、それを値引き交渉に使うのもありだと思います！逆に、根拠なしの値引きは売り主や不動産業者から敬遠される可能性もあるので気を付けてください。
勇気を持とう
はじめて物件を購入するときは、ここまで来ても不安になります。
これから本当にローンを返していけるのだろうか？損をするのではないか？そういう気持ちが自分自身に芽生えてきます。ボクが実際にやった方法は、次の２つです。
①自宅を買う予定の金額以下に抑える
不動産を買うとき一番怖いのはローンです。はじめて買う物件の場合、いままで一度も経験をしたことをないことをやるのが怖いのです。それなら、まだ自宅を買ったことのない人なら、自分が自宅を購入したとしての金額だったらどうでしょうか？もし失敗しても、その物件に自分が住むくらいの気持ちで買えば、恐怖心が和らぎませんか？
ちなみにボクも、最初の物件の融資は2500万円でした。ボクの住んでいる地方都市では、大体平均3000万円のローンを組むので、2500万円であることで恐怖心はかなり和らぎました！
②返済比率を50％以下に抑える
たくさんの本を読んできて、不動産を運営するにあたってかなり重要なことがローン返済を家賃収入の半分以下に抑えるということでした。
例えば、家賃収入が24万円であれば、ローン返済額は12万円以下ということになります。
これが何を意味するのかというと、この物件が満室で６部屋だった場合、空室が３部屋発生しても借金は返していけるのです。半分しか空室が埋まっていない状況は、なかなか考えづらいのでしっかり努力していけば乗り越えられると思います。なので、返済比率50％以下は非常に大事なボーダーラインだと思います。
買付証明書を提出しよう
買付証明書は、「この物件が気に入ったので、この金額で買います。」と購入の意思を、不動産仲介業者や売主に伝える書類です。購入金額も決めて、勇気も持てたなら、あとはこの買付証明書を出すのみです。
この場合、必ずしも絶対ではないのですが、物件購入価格の10％の手付金を支払うという習慣があります。2500万円の物件であれば、250万円です！
ここで気をつけてほしいのが、ローン特約をつけること。簡単にいうとローンが通らなかった場合、この契約自体なかったことにできることです。また、買付証明書を提出後、自分からのキャンセルは絶対にしないでください。なぜなら手付金が戻ってこなくなってしまうからです。（本当にノリだけで買付いれるのは危険です）逆に、買付証明書の提出後に売主が自分の都合で「やっぱり売るのをやめた。」といった場合は、手付金の２倍の金額が戻ってくることになります。（これを手付の倍返し）と呼びます！
まとめ
まとめ
買付証明書が受理されれば実際に売主と売買契約書を交わし、銀行で決済することになりますが、今回は買付証明書を入れるまでを「不動産のはじめ方」として紹介しました！そして、最後まで読んで頂きありがとうございました。
どうでしたか？少しはイメージは付きましたか？
ボクの経験した、約５年間をこの記事に簡単にまとめてみました。
本を読んで、お金を貯めて、物件を見るチカラを付けて、銀行マンと仲良くなって、買付をいれる。文字で書くと超簡単そうですが、そう簡単ではありません。だからといって、あなたに出来ないわけでもありません。
この記事に書いてあることを一つづつ、一歩づつでいいので、やってみてください！昨日より今日、今日より明日、あなたの口にする言葉や行動は変わってくるはずです。そして、最終的にはその行動が「サラリーマン卒業」へとつながっていくのです。
本当に人生は１度きりです。あなたが、この記事に辿り着いたということは、「若くしてやりたいことをやれるチャンスを目の前にしたこと」だと思っています。今日から少しでもあなたの人生に変化があることを願います。
そして、その日が来たら叫んでほしい。
「グッバイサラリーマン！」
