Contents
しくじり先生、不動産投資編
俺みたいになるな！
何かに挑戦すると・・・・失敗って絶対あるんですよ。
いわゆる、しくじりってやつですね！
じつはボクも家賃収入稼いでますって！言ってますけど、いまだったら絶対やらない！ってことも結構やっちゃっています。しかも結構大事なところでやっちゃっていました。成功事例ばかり見たくなる世の中ですが、たまには失敗の経験談も見ていってください！
それでは不動産投資のしくじり先生のはじまりです！「俺みたいになるな！」
はじめての不動産購入までの流れ
不動産購入までの流れ
ボクが不動産に興味を持ったのが、2011年。いろんなお金持ちになれそうな本を読み漁り、数々の不動産の本を読んでいる中、金持ち父さん貧乏父さんに出会いました。
「お金持ちになる方法を見つけたぞ！」っと一気にテンションが上がったのは良かったのですが、不動産を手に入れるには、まずお金を貯めないといけませんでした。５年間、実家に住んだり、アベノミクスに乗っかり株を購入したり、普通に現金を貯金したりして、やっとの想いで現金600万円を用意しました。
物件探しに関してはお金を貯めることに並行して、ネットで物件探しを行い、不動産屋に行ってはいましたが、なかなか希望の物件に巡り合えず非常に厳しい日々を過ごしていました。不動産投資家として超初心者だったので、逆に何を基準にして何を買っていいかが本当に分からないままだったのですが、本を読むことで分かったことが二つありました。
１、返済比率50％以下の徹底
たくさんの不動産投資関連の本を読む中で全員が書いていたことの一つが「返済比率50％以下」でローンを組みなさいということでした。返済比率とは、銀行への返済額÷家賃収入のことです。この数字が50％以下になるようにしましょう！というのが数々の成功されている不動産投資家のお言葉でした。
２、立地は大事
立地は大事。この言葉の意味は理解出来ましたが、成功不動産投資家全員の本に書いてある説明を一つにまとめるには非常に難しいことでした。それは、絶対に都心に買いなさいという人もいれば、地方に買いなさいという人がいるからでした。ただ、これに関しては物件を見ていく中で定まってきました。まず、都心のアパートは利回りが厳しすぎて買えませんでした。なので、ボクが立地で大事にしたのは・地方の人口が増えている都市で利回りの10％以上取れる物件でした。
返済比率50％以上なのに・・・
地元で物件を探すことに
幸いボクの地元は、地方でありながら人口が増えている都市でした。自分で物件を見に行くことが出来て、清掃等も自分で出来るのであれば、これもメリットであると判断し、地元を中心に最初の物件を探しはじめました。
物件を本格的に探しはじめたのは2015年頃で、なかなか買えるような物件はないですが、いまよりはいい物件がたくさんネットでも見ることが出来ました。しかし、思い切って買おうと決意し買付を入れようとしてもなかなか初心者のボクは買えませんでした。。。
ついにあの物件が！？
2016年１月上旬いつも通りスマホでアットホームを開き、物件を物色していました。すると、半年前2980万円で売りに出ていてボクが2500万円の買付を入れて断られた物件が、、、、、
2780万円に！
どひゃ～！！！！！！！これを見て売主は弱気になっているなと思ったボクは、早速仲介の不動産屋に電話しました。
「2600万円なら買います！」と。
以前、2500万円で断られたことがありこの金額設定にしました。しかし、ボクは電話のあと「やっちまった・・・」という気持ちになってしましました。なぜかというと、この金額で買った場合の返済比率が59％だったからです。
返済比率は50％以下。これは絶対的な鉄則だったのに、物件欲しい欲しい病に負けてしまったのです。
このときは、またお金を貯めて数年後に借入金額減らせばいいだろうくらいにしか考えていませんでしたが、いまやるかと言われたらやらないですね。これがボクが不動産一棟目でやってしまった、最大のしくじりです。
外壁やべぇ・・・
そして、２つめのしくじりが外壁でした。じつは、外壁がヤバかったのです。
購入前、外壁を見ていたようで見てなかったのでしょう。一部外壁のヒビがあったのです。そして、外壁から若干白い粉みたいなものが出ており、いまではチョーキングという現象だと分かるのですが、当時は見過ごしていました。
要は今後しっかり満室経営していくのであれば、壁を塗って、ヒビを直さなければいけないのです。いまでは、こういう意見を値下げ交渉に使えたと分かるのですが、当時はもう買うことだけが目的になっていたのでしょうね・・・
しくじりからの教訓
返済比率は50％以下
「返済比率は50％以下」これは、今後絶対に守っていきます。返済比率59％でもなんとか給料からの持ち出しとかもなくキャッシュフローは出ていますが、このような買い方ばかりしていると絶対にツケはまわってきます。
あなたも買うときは絶対に、守ってくださいね！
外壁は本気でチェック
一番高額の買い物だったのにも関わらず、外壁チェックに手を抜いてしまいました。やっちまいました。外壁は、まずひび割れしていかないか？粉は出ていないか？ここは最優先事項で本気で見ていきたいと思います。
値下げ交渉でも使えますので、あなたはボクみたいにならないでくださいね！
はじめての物件情報
物件情報
価格 2600万円
構造 鉄骨造（耐用年数34年）
築年月 1998年8月（築17年で購入）
間取り 2DK(約50㎡)×６部屋
家賃 40000円×6部屋＝240000円
借入金額 2500万円
金利 1.5％（地方銀行）
返済金額 143000円（返済比率59.5％）
利回り 11％
